Comment estimer le prix de vente d’une pharmacie ?

Jusqu’alors, les prix de vente d’une pharmacie se déterminaient en pourcentage du Chiffre d’affaires pour lesquels des statistiques régionales annuelles étaient produites par Interfimo.

Aujourd’hui, une approche plus économique de la valeur d’une officine est faite à partir de l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation) comptable retraité des économies réelles (charges externes, charges de l’exploitant et masse salariale) auquel on applique un coefficient multiplicateur régional produit également annuellement par Interfimo (voir modalités).

Une moyenne pondérée du résultat de ces deux méthodes d’évaluation paraît équitables.

Prix de vente d’une pharmacie en % du Chiffre d’Affaires

La stabilité du prix de cession moyen masque des évolutions régionales contrastées : 5 régions connaissent une progression de leur prix moyen, 6 régions + Paris sont en baisse, 1 seule reste stable (la Corse n’était pas significative en 2015).

Des hausses marquantes sont observées dans les Pays de la Loire (+ 6 points) et le Grand Est (+ 4 points) qui rejoignent, en 2016, les régions les plus chères. Les prix élevés constatés dans les villes estivales du littoral des Pays de la Loire, et dans « l’ex Alsace » du Grand Est, tirent leur moyenne vers le haut.

En baisse d’1 point, la Bretagne reste la région la plus chère en 2016. Dans cette région comme en Nouvelle-Aquitaine (fortement valorisée également), plus de 40% des transactions étudiées concernent des pharmacies de plus de 2 M€ de chiffre d’affaires.

A l’inverse, dans le Centre-Val de Loire — en baisse de 5 points et qui rejoint les régions les moins chères -, la proportion d’officines de plus de 2 M€ de chiffre d’affaires n’est que de 23%.

Paris et l’Ile De France se distinguent par des transactions de pharmacies peu attractives et faiblement valorisées.

Ces moyennes, exprimées en pourcentage du chiffre d’affaires reposent sur l’étude d’environ 900 cessions de fonds d’officine et de parts de sociétés, soit plus de 60% des mutations. Les très petites officines (CA inférieur à 450 OOO euros), qui relèvent d’un marché spécifique, de même que quelques cessions intervenues à des prix exceptionnels, n’ont pas été prises en compte.

Prix de vente d’une pharmacie en fonction de l’EBE*

*Nous parlons ici d’EBE reconstitué: avant rémunération et cotisation sociale des tiers cédants.

La dispersion des prix en multiple de I’EBE (avant rémunérations et cotisations sociales des titulaires) ne cesse de s’atténuer depuis 5 ans : en 2016, plus de 60% des transactions s’inscrivent dans une fourchette comprise entre 4,5 et 7,5 x I’EBE. Mais les cessions valorisées à 7,5 x I’EBE ou + représentent encore 20% du marché.

L’atténuation des disparités se retrouve au niveau régional : en 2016, 8 régions sur 13 se situent à + ou — 0,2 point de la moyenne nationale (vs 5 régions en 2015).

3 régions s’écartent à la hausse de cette fourchette : la Normandie et le Grand Est qui font également partie des régions les plus chères au regard du chiffre d’affaires, mais aussi Paris où les cessions sont pourtant les plus faiblement valorisées, en moyenne, en pourcentage du chiffre d’affaires.

Ces moyennes masquent cependant des disparités de prix, au sein même d’une région, en particulier en fonction de la taille de l’officine ou son emplacement.

Évolution du prix de cession moyen en multiple de I’EBE

L’évolution du prix de cession moyen en 7 multiple de I’EBE confirme la tendance à la stabilité observée dans les prix en pourcentage du chiffre d’affaires. Le prix de cession moyen s’établit, en 2016 comme 5 en à 6,2 x l’EBE.

Influence des facteurs commerciaux sur le prix de vente

Cette méthode d’évaluation est une méthode économique et statistique.

Pourra s’y rajouter des considérations commerciales tels que :

– potentiel de développement avéré
– surperficie des locaux , accès, stationnement ….
– localisation géographique rare et prisé
– Forme juridique de la reprise (voir lien sur notre catégorie « formes juridiques et fiscales … »)
– Déséquilibre entre l’offre et la demande

pouvant corriger à la baisse ou à la hausse l’estimation économique du prix de vente de l’officine.

Intégrer lien « audit commercial – Audit de rentabilité d’une officine »