Murs de pharmacie & Retraite : Faut-il vendre sa SCI ou conserver un loyer commercial ?

Lors de la cession d’une officine pour départ à la retraite, le titulaire se trouve confronté à un arbitrage patrimonial majeur : faut-il céder l’immobilier commercial (les murs) en même temps que le fonds de commerce ou les parts sociales, ou vaut-il mieux conserver la SCI pour percevoir une rente locative ?

Si la vente du fonds ou des parts bénéficie de régimes fiscaux d’incitation au départ à la retraite (notamment l’abattement fixe de 500 000 € sous conditions), le traitement des murs commerciaux obéit à des règles patrimoniales et fiscales distinctes. Analyse comparative des deux options pour éclairer votre décision.

Option 1 : Conserver les murs au sein de sa SCI et percevoir des loyers

Conserver la propriété de l’immeuble via votre Société Civile Immobilière (SCI) vous permet de devenir le bailleur de votre repreneur en lui conférant un bail commercial statutaire (3/6/9).

Les avantages :

• Revenus complémentaires pérennes : Le loyer commercial constitue un complément de retraite régulier et indexé.
• Sécurité locative : La pharmacie étant un commerce de proximité ancré, le risque d’impayé ou de vacance locative est généralement très faible, sous réserve d’un repreneur solvable.
• Conservation d’un actif patrimonial : Vous conservez un patrimoine immobilier valorisé qui pourra être transmis ultérieurement à vos ayants droit.

Les points de vigilance :

• Fixation du loyer : Le montant du loyer doit être strictement cohérent avec l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation) et la rentabilité de l’officine pour ne pas asphyxier le repreneur lors du remboursement de son emprunt.
• Gestion du bail commercial : Vous demeurez responsable des grosses réparations (article 606 du Code civil) et de la gestion de la relation bailleur-preneur.
• Fiscalité des revenus fonciers : Si la SCI est à l’Impôt sur le Revenu (IR), les loyers s’ajoutent à vos pensions de retraite et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Option 2 : Vendre les murs commerciaux simultanément à l’officine

Céder l’ensemble « Fonds/Parts + Murs » permet d’opérer une rupture définitive avec l’outil de travail.

Les avantages :

• Capital net immédiat : Vous récupérez la totalité des capitaux issus de la vente pour financer d’autres projets de vie ou arbitrer vers des placements financiers plus liquides.
• Facilité pour le repreneur : Certains acquéreurs préfèrent être propriétaires de leur outil de travail pour maîtriser totalement leurs charges et ne pas verser de loyer à un tiers.
• Sérénité de gestion : Libération complète des contraintes de gestion immobilière et de copropriété.

La réalité fiscale de la plus-value sur les murs :

Contrairement à la cession des titres de votre PME opérationnelle à l’IS qui peut ouvrir droit à un abattement fixe de 500 000 €, la plus-value réalisée sur la vente des murs détenus en SCI n’est pas éligible à cet abattement retraite.

• SCI à l’IR : La plus-value immobilière des particuliers s’applique avec un système d’abattement par année de détention (exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans).
• SCI à l’IS : La plus-value est calculée par rapport à la valeur nette comptable (après amortissements) et taxée au taux de l’impôt sur les sociétés, avec une fiscalité complémentaire lors de la distribution des dividendes.

Les critères de choix pour trancher

L’accompagnement Pharmathèque pour votre arbitrage

Le choix dépend de la structure juridique de votre entreprise (IR ou IS), de votre niveau de pension de retraite estimé auprès de la CAVP et de la capacité de financement de l’acquéreur. Il est recommandé d’anticiper cet arbitrage 3 à 5 ans avant la date cible de votre départ.