Le marché de la transaction dans le Sud-Ouest. Interview Donald Mongay

Dans le Sud-Ouest du pays, le marché des transactions garde le cap.

 « Nous sommes strictement sur le même volume que les deux à trois dernières années », expose Donald Mongay, Associé, chargé de la région au sein du Cabinet Pharmathèque.

En revanche, comme sur la majorité du territoire, les prix tendent à baisser. « La légère diminution s’était déjà amorcée l’année dernière, mais sur le premier semestre, on voit clairement l’effet de la forte augmentation des taux d’intérêt », poursuit le spécialiste, qui a noté des taux dépassant les 4 % sur certains dossiers. Un chiffre en recul désormais :

« Nous sommes plutôt entre 3 et 3,5 %, voire en dessous de 3 % pour les meilleurs dossiers. »

Méthodes de calcul des prix de vente des officines

En matière de prix, le calcul se fait sur l’excédent brut d’exploitation (EBE).

 « Le pourcentage du chiffre d’affaires (CA) est toujours un repère dans la discussion avec les vendeurs, mais avec les produits chers, on ne peut pas s’appuyer dessus. Dans la région Nouvelle-Aquitaine, il faut compter un prix de vente moyen autour de 6,5 fois l’EBE, on peut atteindre entre 7 et 8 fois l’EBE dans les zones les plus recherchées »,  ajoute Donald Mongay.

Les zones géographiques les plus attractives pour les acquéreurs

Là aussi, les secteurs les plus attractifs sont toujours les mêmes : le littoral, jusqu’à 20 à 30 minutes de l’océan, en particulier la côte basque et le sud de la côte landaise, jusqu’à Capbreton et Hossegor (Landes), puis le bassin d’Arcachon et la périphérie de Bordeaux (Gironde).

Les milieux ruraux ou isolés, à l’intérieur des terres, sont moins attractifs pour les acquéreurs, tout comme les plus petites officines. « Même à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), une pharmacie de 1,2 million de CA peut être difficile à vendre », détaille Donald Mongay. Les pharmacies les plus recherchées sont celles ayant un CA compris entre 2 et 3 millions d’euros. Cela a un fort impact sur les délais de vente.

« Une pharmacie de 3 millions de CA dans une zone recherchée peut trouver preneur dans la semaine, alors qu’une pharmacie à 1 million de CA, moins bien située, pourra mettre trois ans à se vendre », poursuit l’expert.

Les profils variés des nouveaux acquéreurs

Parmi les acquéreurs, les profils sont variés. Il s’agit notamment de jeunes diplômés qui bénéficient d’un apport familial, sont épaulés par un pharmacien plus expérimenté qui prend des parts avec eux ou, pour une minorité, se tournent vers des organismes ou des fonds d’investissement. « Même avec un petit budget, ils préfèrent s’orienter vers des pharmacies de taille moyenne, ou des petites pharmacies avec un projet de développement. Ils ne veulent pas travailler six jours par semaine, sans adjoint. » Motivés par l’installation, les jeunes diplômés ne sont cependant pas prêts à tout sacrifier.